マイホームは「暮らす場所」であると同時に、大切な資産でもあります。近年では、将来の売却や賃貸活用を見据えて住宅を購入する方が増えており、「資産として価値が残る家」を選ぶことの重要性が高まっています。

しかし不動産は、購入しただけで資産価値が維持されるわけではありません。立地や建物の状態、将来の需要などによって、価格は大きく上下し、場合によっては期待以上に価値が下がってしまうこともあります。

そこで本記事では、

・不動産の資産価値とは何か
・なぜ価値が下がるのか
・価値が落ちにくい戸建ての条件

これらを分かりやすく解説します。
「せっかく買うなら将来も選ばれる家にしたい」とお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の資産価値とは

不動産の資産価値とは、その物件がどれだけの経済的価値を持つかを示す指標です。
売却価格や新築時の価格とは異なり、資産として保有することでどの程度の価値を維持できるのか、という視点で評価されます。

資産価値は大きく

「土地の価値」と「建物の価値」

この二つによって構成されています。

まず土地の価値は、需要が安定していれば大きく下がりにくい性質があります。
土地そのものは年月によって劣化しないため、「築年数」という概念も存在しません。

一方で建物の価値は、年月とともにどうしても少しずつ低下します。
築年数や劣化状況、設備の古さが影響し、一般的には年々評価額が下がっていきます。

つまり同じ不動産でも、

土地 → 価値は維持されやすい

建物 → 時間とともに価値が下がる

という性質があり、このバランスがその物件の総合的な資産価値を左右していく仕組みです。

不動産の資産価値はどう決まる？

不動産の資産価値は

土地の価値 + 建物の価値

この二つを合計することで算出されます。

まず土地の価値は、立地条件によって大きく差が生まれます。周辺の取引事例や公示地価・路線価などを参考にしながら、相場と照らし合わせて判断します。購入時の売買契約書に記載された価格も、ひとつの目安となります。

一方、建物の価値は時間とともに減少していくため、以下のような算式で計算されるのが一般的です。

（建物価値の算定式）

再調達価格 × 床面積 × (耐用年数 − 経過年数) ÷ 耐用年数

法定耐用年数とは？

法定耐用年数とは、国が「この期間までは建物が経済的価値を持つ」と判断して定めた目安年数のことです。建物の価値は、この年数をもとに徐々に減少していきます。

具体例を見てみましょう。

新築購入時の建物価値の算出例（木造住宅）

再調達価格：15万円／㎡

延床面積：100㎡

木造の法定耐用年数：22年

計算式：
15万円 × 100㎡ × (22年 − 0年) ÷ 22年
＝ 1,500万円

築15年時の価値

15万円 × 100㎡ × (22年 − 15年) ÷ 22年
＝ 約477万円

このように、築年数を重ねるほど建物価値は大きく目減りし、法定耐用年数に近づく頃には評価額はほとんど残りません。つまり、建物は時間とともに資産価値がほぼゼロに近づくのが一般的だということです。

その分、土地の価値が不動産資産の重要な部分を占めるため、どの地域の土地を選ぶかが長期的な資産保全において非常に重要となります。

資産価値の下がりにくい戸建て物件を選ぶための4つの視点

資産価値が高い不動産ほど良い、という考え方は間違っていません。しかし、建物部分の価値は築年数とともに必ず下がっていきます。だからこそ、長期的な資産性を考える際に注目すべきは「土地そのものの価値」です。

土地は時間の経過で劣化することがなく、むしろ開発やインフラ整備によって価値が上昇する可能性もあります。必ずしも値上がりするとは限りませんが、以下のポイントを押さえることで「価値が落ちにくい物件」を見極めることができます。

① 建てやすく使いやすい土地の形状

資産価値は、土地の形によって大きく変わります。

・正方形や整形の長方形の土地 → 建築プランの自由度が高く好まれやすい
・道路に広く接している土地 → 車両の出入りがしやすく資産性が高い

一方、下記のような土地は人気が低くなる傾向があります。

・極端に細長い形状
・道路との接道が極めて狭い
・私道へのみ接している土地（通行権問題が発生する可能性）

土地の形状は将来的な売りやすさに直結するため、必ず確認しておきたいポイントです。

② 災害に強い地盤であるか

地盤の強さは、資産価値の安定性に直結します。

たとえば、かつて水田や湿地だったエリアは地盤が軟弱なケースがあり、
地震時の揺れ・不同沈下が発生しやすい可能性があります。

・地盤調査の有無
・過去に造成工事や地盤改良が実施されたか
・周辺で地すべりや陥没の事例がないか

これらを確認することで、安心性と資産価値を両立できます。

③ 空き地が少ない＝需要が高い地域

需要の高い地域ほど、資産価値は下がりにくくなります。

・商業施設や学校、医療機関が充実
・人口が維持されている、または増加傾向
・戸建ての供給が限られている（空き地が少ない）

反対に、空き地が多い・人口が減っている地域は、
将来の資産価値が下がる可能性があるため要注意です。

④ ハザードマップで災害リスクを確認

災害リスクが低い土地は、将来にわたって価値が維持されやすい傾向があります。

チェックすべき災害リスク例：

・浸水の可能性
・津波浸水想定区域
・地震時の揺れやすさ
・土砂災害警戒区域

国土交通省のハザードマップだけでなく、那覇市が公開している防災マップも必ず確認しておきましょう。

■なはMAP！

災害リスクの低さは大企業の施設立地にも影響するほど重要視されており、結果として土地価格の安定性にもつながります。

不動産の資産価値を正しく把握し、賢く運用していこう

不動産の資産価値は、時間とともに下がっていく側面があります。特に建物部分は法定耐用年数に近づくにつれて、大きく価値が低下してしまうことは避けられません。

だからこそ、将来を見据えた資産形成を考える場合は、土地の価値に着目することが重要です。土地は経年劣化による価値の目減りがなく、インフラ整備や街の発展により むしろ価値が上昇する可能性さえあります。

また、建物に関しても、

・適切なメンテナンス
・タイミングを見極めたリフォーム
・住宅性能の向上

などを行うことで、価値を維持・再評価できるケースがあります。資産性を意識した住まい選びや不動産運用を進めたい方は、ぜひ一度、私たち日宅にご相談ください。

市場動向の分析から資産価値の維持・向上まで、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案いたします。