不動産を相続すると、遺言書の確認や相続人の確定、遺産分割協議、相続登記など、さまざまな手続きが必要になります。

身近な方が亡くなった直後は、葬儀や各種手続きなどで慌ただしく、不動産について「何から始めればいいのか分からない」と戸惑う方も少なくありません。特に土地や建物は現金のように簡単に分けることができないため、相続人同士での話し合いや名義変更などを計画的に進めることが大切です。

また、相続した不動産をそのまま所有するのか、誰かが住むのか、賃貸として活用するのか、売却するのかによって、その後の対応も変わってきます。

この記事では、不動産を相続した際にまず確認したいことから、相続人の確定、遺産分割、相続登記までの基本的な流れを分かりやすく解説します。不動産相続をスムーズに進めるためのポイントもあわせてご紹介しますので、いざというときに慌てないためにも、ぜひ参考にしてください。

不動産相続の基本的な流れ

不動産を相続することになったら、思いついた手続きから進めるのではなく、順番に確認していくことが大切です。

基本的には、「遺言書の確認」→「相続人と相続財産の確認」→「遺産分割協議」→「相続登記」→「必要に応じて相続税の申告・納付」という流れで進めていきます。

まずは遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、最初に確認したいのが遺言書の有無です。

遺言書が残されている場合は、原則としてその内容を踏まえて相続手続きを進めます。遺言書には主に「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」があり、種類によって確認方法や必要な手続きが異なります。

自筆証書遺言は本人が作成する方式で、自宅などで保管されている場合は、原則として家庭裁判所で「検認」の手続きが必要です。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されている遺言書については、家庭裁判所での検認は必要ありません。

公正証書遺言についても検認は不要です。

遺言書が見つからない場合や、そもそも作成されていない場合は、戸籍などを確認して法定相続人を確定させ、その後の手続きを進めます。

相続人と財産の内容を確認する

次に行うのが、「誰が相続人になるのか」と「どのような財産があるのか」の確認です。

相続財産は土地や建物だけではありません。預貯金や有価証券などの資産に加え、住宅ローンや借入金などの負債も含めて確認する必要があります。

不動産については、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書などを確認し、所有している土地や建物を整理しておくと、その後の話し合いを進めやすくなります。

相続人全員で遺産分割について話し合う

遺言書がなく、相続人が複数いる場合には、誰がどの財産を相続するのかを相続人同士で話し合います。これが「遺産分割協議」です。

例えば、実家は長男が相続し、そのほかの相続人は預貯金を取得する方法や、不動産を売却して代金を分ける方法など、財産の内容や家族の状況に応じてさまざまな分け方があります。

話し合いがまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」として作成します。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要となるため、一部の相続人だけで進めることはできません。

相続人同士で合意できない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停などを利用して解決を図る方法もあります。

不動産を取得したら相続登記を行う

遺産分割などによって不動産を取得する人が決まったら、土地や建物の名義を変更する「相続登記」を行います。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが原則となっています。正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

以前の相続で名義変更をしていない不動産についても対象となる場合があるため、「昔から親や祖父母の名義のまま」という土地や建物がある場合は、この機会に登記状況を確認しておきましょう。

必要な場合は相続税の申告・納付を行う

相続財産の金額によっては、相続税の申告が必要になります。

相続税の申告期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

すべての相続で相続税が発生するわけではありませんが、不動産や預貯金などを合わせた財産が一定額を超える場合には申告が必要となるため、早めに財産全体を把握しておくことが重要です。

不動産相続で押さえておきたいポイント

不動産相続では、単に名義を変更すれば終わりというわけではありません。相続人が複数いる場合の分け方や不動産の評価、その後の管理や活用方法まで考えながら進めることが大切です。

相続人が複数いる場合は不動産の分け方を慎重に考える

現金とは異なり、土地や建物は簡単に人数分へ分けられません。そのため、相続人が複数いる場合は「誰が不動産を取得するのか」が重要なポイントになります。

一人が不動産を取得して他の相続人へ金銭を支払う方法や、不動産を売却して代金を分ける方法、複数人の共有名義にする方法などがあります。

それぞれにメリットと注意点があるため、現在の公平さだけでなく、将来の売却や管理まで考えて話し合うことが大切です。

不動産の「価値」は目的によって異なる

不動産には一つだけの価格があるわけではありません。

実際に売買される価格のほか、固定資産税の計算に使われる評価額や、相続税・贈与税を計算する際の評価額などがあり、目的によって確認する金額が異なります。

相続税評価では、土地は地域に応じて路線価方式または倍率方式などで評価され、家屋は原則として固定資産税評価額を基に評価されます。

「税金上はいくらなのか」と「実際に売却するといくらになるのか」は同じではないため、不動産を売却して相続人で分ける場合などは、不動産会社による査定も行い、現在の市場価値を確認しておくことをおすすめします。

相続登記には税金や各種費用もかかる

相続した不動産の名義を変更する際には、登録免許税のほか、戸籍謄本や印鑑証明書など必要書類の取得費用が発生します。

司法書士へ相続登記を依頼する場合には、その報酬も必要になります。

相続する不動産が複数ある場合や、相続人が多い場合は必要書類や手続きも増えるため、あらかじめどの程度の費用が必要になるのか確認しておくと安心です。

相続後の「持ち続ける費用」も考えておく

土地、一戸建て、マンションなど、不動産の種類によって相続後に必要となる費用も異なります。

固定資産税だけでなく、戸建てであれば建物や庭の維持管理、マンションであれば管理費や修繕積立金などが継続して必要になることがあります。

「とりあえず相続してから考える」という方法もありますが、自分や家族が利用する予定がない場合は、賃貸として活用するのか、売却するのかも含め、早めに方向性を考えておくことが大切です。

相続が発生する前から準備できることもある

不動産を多く所有している場合などは、相続が発生する前から財産の整理や将来の引き継ぎ方法について家族で話し合っておくことも重要です。

生前贈与も選択肢の一つですが、贈与税には暦年課税や相続時精算課税などの制度があり、贈与したからといって必ず税負担が軽くなるとは限りません。相続時精算課税についても、一定の要件や将来の相続税計算との関係があります。

また、最近では家族信託（民事信託）という制度を使って元気なうちに引き継ぐという方法も多く用いられております。

税金だけで判断せず、ご家族の状況や所有する不動産、将来の活用方法まで含めて税理士などの専門家へ相談しながら検討するとよいでしょう。

不動産相続で困ったら、まずは弊社へご相談ください

不動産相続では、相続人同士の話し合いから登記、税金、不動産の管理、賃貸活用、売却まで、さまざまな判断が必要になります。

弊社には、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会認定の「相続支援コンサルタント」が多数在籍しています。

「沖縄県内の実家や土地を相続したが、何から始めればよいか分からない」「兄弟で相続することになったが、不動産をどう分ければよいか迷っている」「相続した物件を売却するか貸すか相談したい」といった段階からご相談いただけます。

必要に応じて司法書士や税理士など各分野の専門家とも連携しながら、不動産相続に関するお悩みを整理し、その後の管理・活用・売却までサポートいたします。

相続についてお困りのことがございましたら、一人で抱え込まず、まずはお気軽に弊社へご相談ください。